Makler / Verträge / Allgemeines
Der Immobilienmakler kann sowohl als Vermittlungsmakler als auch als Nachweismakler tätig werden. Häufig ist er ein selbstständiger Gewerbetreibender, der neben der Anmeldung seines Gewerbes in jedem Fall einer behördlichen Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung zur Ausübung seiner Tätigkeit bedarf. Diese Erlaubnis umfasst die Vermittlung des Abschluß (Vermittlungsmakler) und den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss (Nachweismakler) von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, Wohnräume und gewerbliche Räume. Er erhält für seine erfolgreichen Bemühungen (Erfolgsprinzip) eine Courtage (Maklerprovision).
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Maklervertrag
Zur Vermittlung einer Immobilie wird jeweils ein Maklervertrag mit dem Anbieter als auch mit dem Nachfrager geschlossen, die beide jeweils als Auftraggeber gegenüber dem Immobilienmakler fungieren.
Dabei kann es sich sowohl um einen Vertrag über die Vermittlung eines Abschlusses oder aber den Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit zum Verkauf, zur Vermietung oder zur Verpachtung einer Immobilie oder grundstücksgleicher Rechte handeln. Wesentlicher Inhalt ist das sog. Provisionsversprechen (Courtage) des oder der Auftraggeber, wenn die Tätigkeit des Maklers den angestrebten Erfolg bewirkt. Der Maklervertrag kann schriftlich, mündlich oder durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden.
Objektseitig werden drei Arten der Vertretung durch den Makler unterschieden: den Allgemeinauftrag, den Alleinauftrag und den qualifizierten Alleinauftrag.
- Beim Allgemeinauftrag kann der Verkäufer/ Käufer noch andere Makler einschalten, sowie selbst tätig werden.
- Der Alleinauftrag verpflichtet den Verkäufer/ Käufer keine weiteren Makler einzuschalten, allerdings ist dem Verkäufer/ Käufer der Eigenverkauf/-kauf weiterhin gestattet.
- Der qualifzierte Alleinauftrag bedeutet für den Makler größtmögliche Sicherheit, da der Verkäufer/ Käufer nicht selbst tätig werden darf und alle Interessenten bezgl. des Objekts, auch wenn er sie selbst akquiriert hat, an den Makler verweisen muss. D.h. der Auftraggeber zahlt in jedem Fall die ortsübliche Provision.
Alleinaufträge müssen allerdings befristet sein (Schutz des Auftraggebers), da sie sonst ungültig sind und für den Makler im Zweifelsfall kein Provisionsanspruch besteht!
Die Courtage beträgt bei Immobilienverkäufen zwischen 3-6% des Kaufpreises zzgl. MwSt. und bei an Privat vermieteten Wohnungen bis zu 2 Netto-Monatsmieten (sog. Kaltmiete) zzgl. MwSt.(im Wohnraumvermittlungsgesetz begrenzt).
Die Provision bei Verkäufen und der Vermittlung von Gewerbeobjekten ist frei verhandelbar.
Derjenige darf keine Provision für die Vermittlung von Wohnraum verlangen, der zum Zeitpunkt des Vertrages Eigentümer, Verwalter oder Mieter der Mietsache ist oder mit diesem wirtschaftlich verbunden ist.
Die Maklercourtage wird bei Abschluss eines Verkaufs- oder Mietvertrags fällig, so dass jede Vorleistung eines Maklers auf dessen eigenes Risiko erfolgt.
Die Höhe der Maklerprovision kann grundsätzlich frei ausgehandelt werden und richtet sich nach der Marktlage, dem Preis der Immobilie und den am Markt üblichen Konditionen. Meist wird die Provision von 6 Prozent zzgl. MwSt. zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (3+3-Regelung). Ausnahmen gibt es in Hessen und in den Stadtstaaten. So ist es beispielsweise üblich in Berlin 6% Courtage zzgl. MWSt, in Hamburg 5,25 % zzgl. MWSt., während in den meisten Bundesländern jeweils 3 % zzgl. MWSt. Courtage von Käufer und Verkäufer getragen werden. Die Festlegung der Verkäufercourtage wird unterschiedlich gehandhabt. Bei Verzicht auf die Verkäufercourtage ist eine Mehrerlösregelung möglich. Danach wird ein fester Verkaufspreis mit dem Verkäufer vereinbart. Kann der Makler einen höheren Preis erzielen, wird der Mehrerlös zwischen Makler und Verkäufer geteilt. Die Provision des Verkäufers (des Auftraggebers) wird Innen-Provision (-Courtage) genannt, während die Provision des Käufers die Außen-Provision oder Außen-Courtage ist. Einige Makler vereinbaren mit ihrem Auftraggeber auch eine vollständige Innenprovision (z.B. 6% Provision von der Verkäuferseite). Dies hat den Vorteil, dass die Immobilie ohne zusätzliche Maklerprovision angeboten werden kann. Der Vorteil dieser Regelung ist für den Käufer, dass diese Erwerbsnebenkosten finanzierbar sind, weil sie, wie bei Neubauten, Teil des Kaufpreises sind.
Maklercourtage, Notarkosten und Grundsteuer
Makler sichern ihre Rechte auf Courtage gerne über Notare im Kaufvertrag ab. Manchmal sogar mit dem Passus, dass der Käufer sich bei Nichtzahlung der Courtage der sofortigen Zwangsvollstreckung seines Vermögens unterwirft. Obwohl der Notar natürlich unparteisch ist, legt er einen Erstentwurf vor. Käufer von Immobilien sollten beachten, dass die Erwähnung des Maklers und dessen Provision im notariellen Kaufvertrag eine Erhöhung der notariellen Beurkundungsgebühr nach sich zieht. Wenn nur der Käufer eine Maklergebühr leisten muss, erhöht sich damit auch der grundsteuerpflichtige Gebäudewert. Beispiel: Immobilie = 200.000 €, Makler = 10.000 €, grundsteuerpflichtig (3,5 bis 7%) daher 210.000 €. Da notarielle Kaufverträge grundsätzlich den Willen der beteiligten Parteien, also Käufer und Verkäufer widerspiegeln sollen, wird jeder Notar auf Wunsch der Beteiligten diesen Passus streichen.
