Definitionen WEG

Wohnungseigentum (zu unterscheiden von Wohneigentum) ist im deutschen Recht eine Form des Eigentums an einer einzelnen Wohnung.

Inhaltsverzeichnis 1 Begrifflichkeit 2 Geschichte 3 Rechtliche Konstruktion 4 Teilungserklärung 5 Eigentumsformen 5.1 Sondereigentum 5.2 Teileigentum 5.3 Miteigentum 5.4 Sondernutzungsrechte 6 Wohnungseigentümergemeinschaft 7 Literatur 8 Weblinks

Begrifflichkeit 

Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer einzelnen Wohnung, einer Eigentumswohnung. Diese stellt ein Sondereigentum an einem Grundstück in der Form einer Wohnung innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Wohnungen (Mehrfamilienwohnhaus) oder in einem Reihenhaus, von dem mehrere auf einem gemeinsamen Grundstück stehen, dar. Immer teilen sich also mehrere Eigentümer an einem Grundstück dessen Eigentum, wobei jede Wohnung eigentumsrechtlich einem anderen Eigentümer zugeordnet ist (oder zumindest sein kann). Auch Doppelhaushälften, DHH's, können in sog. Wohnungseigentum aufgeteilt werden, das heißt, jedes DHH-Grundstück wird als "Wohnung" betrachtet. Dies geschieht insbesondere in denjenigen Fällen, in denen die kommunal erforderliche Grundstücksgröße je Haus(-hälfte) nicht erreicht ist.

Geschichte 

Vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) gab es in den Vorgängerrechten einzelner Länder so genanntes Stockwerkseigentum. Diese Eigentumsform hatte auch den Spottnamen Händelhaus (in Süddeutschland: "Streithäuser"), weil Streit zwischen den Eigentümern häufig gewesen sein soll. Auch gab es Rechte, die das Grundeigentum und das Eigentum an darauf stehenden Gebäuden unterschieden.

Das BGB allerdings wies eigentumsrechtlich alle auf einem Grundstück errichteten Gebäude dem Eigentümer dieses Grundstücks zu.

Diese Regelung erwies sich als zu unflexibel. Nach dem Zweiten Weltkrieg zwang der Wohnraumbedarf dazu, Formen zu finden, wie Wohnraumsuchende an dessen Finanzierung beteiligt, zugleich aber auch einen realen Gegenwert erhalten konnten. Diese Möglichkeit wurde mit dem Gesetz über Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WoEigG) vom 15. März 1951 geschaffen.

Die letzte Reform des Wohnungseigentumsrechtes erfolgte zum 1.7.2007. Hier wurde die Teil-Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft festgeschrieben, die Außenhaftung der Mitglieder beschränkt, das Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit hin zum normalen Klageverfahren nach ZPO umgestellt, der Verwalter zur Führung einer Beschlußsammlung verpflichtet und die Möglichkeit geschaffen, in bestimmten Fällen von starren Regeln der Gemeinschaftsordnung durch 3/4- Mehrheitsbeschlüsse abweichen zu können.

Rechtliche Konstruktion 

Die rechtliche Konstruktion beruht darauf, dass das Eigentum an dem Grundstück selbst in einer Teilungserklärung durch die Anzahl vorhandener (oder vorgesehener) Wohnungen geteilt wird und jeder (künftige) Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil an diesem Grundstück erhält. Jeder Miteigentumsanteil wird zu einer eigenen Immobilie, die separat im Grundbuch, speziell dem Wohnungsgrundbuch, eigenständig geführt wird und rechtlich unabhängig von dem anderen Wohnungseigentum auf dem Grundstück existiert. Eine Eigentumswohnung kann unabhängig von den anderen veräußert oder mit einem Grundpfandrecht belastet, also beliehen werden. Auch eine Zwangsversteigerung hat keine Auswirkungen auf die anderen Miteigentümer.

Das Wohnungseigentum besteht damit zwingend aus

• einem Anteil am Gemeinschaftseigentum in Bruchteilen, meist in 1/1000 Anteilen, bei großen Wohnanlagen auch in 1/10000, Miteigentumsanteil (MEA) genannt; und
• dem Sondereigentum, also der zugeschriebenen Wohnung - oder -
• Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen (Gewerbe, Lager).

Darüber hinaus kann ein Miteigentumsanteil verbunden werden mit einem

• Sondernutzungsrecht für bestimmte Bereiche, z. B. PKW-Stellplätze auf dem Grundstück

Das Wohnungseigentumsgesetz trifft detaillierte Regelungen, wie Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet werden kann, über dessen gemeinschaftliche Verwaltung durch die Wohnungs- und/oder Teileigentümer, die Bildung der Instandhaltungsrücklage, sowie über das gerichtliche Verfahren in Wohnungseigentumssachen, bis 06.2007 ein Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit.

Teilungserklärung 

Die Teilungserklärung, die notariell zu beglaubigen ist, enthält eine textliche Beschreibung der einzelnen Wohnungen und zusätzlich Pläne des gesamten Gebäudes, in dem jedes Wohneigentum durch farbliche Markierung und entsprechende Beschriftung bezeichnet ist. Es ist üblich, aber nicht zwingend, dass der Bruchteil (Miteigentumsanteil) des Eigentums der anteiligen Wohnungsfläche entspricht. Abweichungen können sich in der Praxis auch durch nachträgliche Ausbauten, z. B. im Dachgeschoss, ergeben. Grundlage der Aufteilung in Sondereigentum ist eine behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung für die einzelnen Wohnungen.

Die der Teilungserklärung zugehörige Gemeinschaftsordnung regelt das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander. Beispiele sind Umlageschlüssel für Jahresabrechnungen, Regelungen für Stimmrecht und Vertretungsvollmachten bei den Eigentümerversammlungen, Vollmachten für den Verwalter, Regeln für die Auflösung der Gemeinschaft etc. Gemeinschaftsordnung und Teilungserklärung sind beim Grundbuchamt hinterlegt und haben Vereinbarungscharakter. Das bedeutet, dass sie nur durch eine Vereinbarung verändert werden können, d.h. jeder Eigentümer muß die Änderung öffentlich beglaubigt unterschreiben und sie muß dann beim Grundbuchamt hinterlegt werden. Erleichterungen haben sich durch die WEG-Novelle zum 1.7.2007 ergeben, insbesondere um in Einzelfällen verbrauchsbezogene Umlageschlüssel und Modernisierungen mit 3/4-Mehrheit durchsetzen zu können.

Eigentumsformen 

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum, Teileigentum und Miteigentum (=Gemeinschaftseigentum) ist deshalb so wichtig, weil davon Zuständigkeit und Kostentragungspflicht für die Instandhaltung abhängt.

Sondereigentum 

Sondereigentum umfasst die Rechte an einer abgeschlossenen Wohnung und den Nebenräumen. Diese Räume sind in der Teilungserklärung beschrieben und in den beim Grundbuchamt hinterlegten Grundrissplänen eingezeichnet. (§ 5 Wohnungseigentumsgesetz). Jedem Sondereigentum wird ein Miteigentumsanteil zugeordnet (Bruchteil für die Kostentragung) und es wird ein Grundbuchblatt angelegt.

Teileigentum 

Teileigentum entspricht dem Sondereigentum, betrifft aber nicht zu Wohnzwecken dienende Räume, z. B. Lagerschuppen, Läden und Gewerberäume (vgl. § 1 Abs. 3 WEG). Auch Teileigentum erhält ein Grundbuchblatt und einen Miteigentumsanteil.

Miteigentum 

Gemeinsam genutzte Gebäudeteile wie Verkehrsflächen (Treppen, Eingangsbereiche usw.), das Grundstück, die gemeinschaftliche Haustechnik, die Gebäudehülle (Fenster), die gesamte statisch notwendige Bausubstanz, Wohnungstrennwände etc. stehen in Gemeinschaftseigentum (vgl. § 1 Abs. 5 WEG). Zum Gemeinschaftseigentum gehören auch die Finanzmittel der Gemeinschaft, d.h. die laufenden Gelder und die für größere Reparaturen angesparte Instandhaltungsrücklage. Für die Organisation der Bewirtschaftung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums und zur Verwaltung der gemeinschaftlichen Finanzmittel wird von der Wohnungseigentümerversammlung ein Verwalter auf jeweils bis zu fünf Jahre Amtszeit gewählt.

Sondernutzungsrechte 

gemeinschaftliche Flächen können durch Sondernutzungsrechte einem Sonder- oder Teileigentum zugeordnet werden. Der Berechtigte kann dann über die Fläche oder den Raum unter Ausschluß der übrigen Eigentümer verfügen. Üblich bei PKW-Stellplätzen und Gartenflächen. Der Berechtigte trägt aber nur die Bewirtschaftungskosten. Größere Instandhaltungen sind weiter Sache der Gemeinschaft.

Wohnungseigentümergemeinschaft 

Die Gesamtheit der Eigentümer bildet eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Deren oberstes Selbstverwaltungsorgan ist die Wohnungseigentümerversammlung, die über einen Mehrheitsbeschluss einen Hausverwalter bestellen kann. Die Bestellung eines Verwalters kann auch durch die Teilungserklärung nicht ausgeschlossen werden. Der Verwalter erstellt Wirtschaftspläne zur Kalkulation der nötigen Hausgeldvorauszahlungen, erstellt die Jahresabrechnungen, führt die Eigentümerversammlungen und Beschlußsammlung, ist für die Verkehrssicherungspflicht und die laufenden Wartungen und Instandhaltungen gemäß den Eigentümerbeschlüssen verantwortlich. Aus dem Kreise der Wohnungseigentümer wird ein dreiköpfiger Verwaltungsbeirat (1 Vorsitzender + 2 Beisitzer) gewählt, der für die Prüfung von Belegen und Abrechnungen und die Unterzeichnung von Protokollen zuständig ist und beratendes Bindeglied zwischen Verwalter und Eigentümern ist.